Airbnb υπό όρους: Πώς βάζει «φρένο» ο κανονισμός της πολυκατοικίας
Ένα κρίσιμο νομικό και κοινωνικό ζήτημα που επηρεάζει χιλιάδες νοικοκυριά έφερε ξανά στο προσκήνιο πρόσφατη ετυμηγορία της δικαιοσύνης, βάζοντας «μπλόκο» στη βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος με βάση το καταστατικό του κτιρίου.
Όπως αναφέρουν οι ειδικοί, η συγκεκριμένη ετυμηγορία δεν εισάγει μια καθολική απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην επικράτεια, ούτε ανατρέπει το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, ωστόσο, στέλνει ένα ξεκάθαρο μήνυμα: η κυριότητα ενός ακινήτου δεν συνεπάγεται ανεξέλεγκτη χρήση, ειδικά όταν αυτή προσκρούει στα δικαιώματα των υπόλοιπων ενοίκων.
Η ισχύς του κανονισμού της πολυκατοικίας
Ο κανονισμός του κτιρίου αποτελεί το βασικότερο εργαλείο ρύθμισης αυτής της συνύπαρξης. Πρόκειται για μια δεσμευτική συμφωνία που καθορίζει τις επιτρεπόμενες χρήσεις τόσο των ιδιωτικών διαμερισμάτων όσο και των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων.
- Ρητές προβλέψεις: Αν το καταστατικό ορίζει ρητά ότι το κτίριο προορίζεται αποκλειστικά για μόνιμη κατοικία ή απαγορεύει εμπορικές και τουριστικές δραστηριότητες, τότε θεμελιώνεται ισχυρό νομικό επιχείρημα κατά του Airbnb.
- Η ουσία της απόφασης: Το δικαστήριο δεν κήρυξε παράνομη τη βραχυχρόνια μίσθωση γενικά. Αντίθετα, έκρινε ότι ο συγκεκριμένος κανονισμός του συγκεκριμένου ακινήτου είναι κυρίαρχος και δεσμεύει τους ιδιοκτήτες του.
| Παράγοντες Νομιμότητας | Τι ισχύει με βάση τη Νομολογία |
| Γενική Νομοθεσία | Επιτρέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση υπό αυστηρούς φορολογικούς κανόνες. |
| Κανονισμός Πολυκατοικίας | Υπερισχύει αν προβλέπει ρητά αποκλειστική χρήση κατοικίας ή απαγόρευση εμπορικής δραστηριότητας. |
| Αποφάσεις Γενικής Συνέλευσης | Δεν μπορούν να επιβάλουν αυθαίρετα απαγορεύσεις χωρίς την απαιτούμενη πλειοψηφία ή τροποποίηση του κανονισμού. |
| Πραγματική Όχληση | Ακόμα και χωρίς ρητή απαγόρευση, η υπερβολική φασαρία ή η φθορά των κοινόχρηστων χώρων μπορεί να οδηγήσει σε δικαστικό μπλόκο. |
Ξεχωριστή περίπτωση η κάθε πολυκατοικία
Η απόφαση αυτή δεν εφαρμόζεται αυτόματα σε κάθε κτίριο της χώρας, καθώς η ελληνική δικαιοσύνη εξετάζει κάθε υπόθεση ξεχωριστά, καθώς υπάρχουν και αποφάσεις που δικαιώνουν τους ιδιοκτήτες Airbnb, εφόσον ο κανονισμός δεν περιέχει σαφείς περιορισμούς ή δεν αποδεικνύεται ουσιώδης αλλοίωση της ησυχίας του κτιρίου.
Παράλληλα, οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να αποφασίσουν αυθαίρετα μια απαγόρευση σε μια απλή συνέλευση. Για να αλλάξει ο κανονισμός απαιτούνται οι αυξημένες πλειοψηφίες που προβλέπει ο νόμος, οι οποίες συχνά αγγίζουν την ομοφωνία, προστατεύοντας έτσι το δικαίωμα της εκμετάλλευσης της περιουσίας.
Ωστόσο, η έλλειψη γραπτής απαγόρευσης δεν ισοδυναμεί με ασυδοσία, καθώς αν αποδειχθεί ότι η χρήση ενός διαμερίσματος ως τουριστικό κατάλυμα προκαλεί σοβαρά προβλήματα ασφάλειας, ηχορρύπανσης ή καταχρηστικής χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, οι δικαστές έχουν τη δυνατότητα να παρέμβουν και να σταματήσουν τη δραστηριότητα.
