Ερωτήσεις και απαντήσεις για τη Διπλή Ανάπλαση του Άρη
Νάσιος Τσιούρας*
Σήμερα η στήλη ασχολείται με ένα θέμα της επικαιρότητας: τη Διπλή Ανάπλαση του Άρη (ανταλλαγή του ακινήτου της Χαριλάου με δημόσιο ακίνητο στην Πυλαία και ανάπτυξη εκεί του νέου ποδοσφαιρικού γηπέδου και των λοιπών εγκαταστάσεων της ομάδας). Εμπλέκομαι στην προσπάθεια αυτή ως τεχνικός σύμβουλος της Επιτροπής που είχε συστήσει η Διοίκηση του ΑΣ για την υλοποίησή της. Στο κείμενο αυτό συγκεντρώνω κάποιες από τις βασικές ερωτήσεις που έχω δεχθεί σε σχέση με τη Διπλή Ανάπλαση του Άρη. Για οποιαδήποτε περαιτέρω απορία ή σχόλιο μπορείτε να μου στείλετε μήνυμα στην ηλεκτρονική διεύθυνση nasios.tsiouras@gmail.com.
1. Χρειάζεται ο Άρης νέο γήπεδο;
Ναι. Το «Κλεάνθης Βικελίδης» είναι ένα παλαιό στάδιο και η κατάσταση του φέροντος οργανισμού του θα επιδεινώνεται με τα χρόνια. Η έκτασή του είναι περιορισμένη και τα τμήματα του Άρη που φιλοξενούνται εκεί δεν έχουν πολύ χώρο διαθέσιμο για την ανάπτυξη των αθλημάτων.
2. Γιατί να γίνει το νέο γήπεδο στην Πυλαία;
Επειδή εκεί υπάρχουν μεγάλες ακάλυπτες εκτάσεις, οι οποίες μπορούν να αξιοποιηθούν για εγκαταστάσεις του ποδοσφαίρου και των λοιπών τμημάτων του Άρη χωρίς, ουσιαστικά, περιορισμό χώρου.
3. Δεν αποσυνδέεται ο Άρης από την παράδοσή του, μεταφέροντας το γήπεδο από την περιοχή Χαριλάου στην Πυλαία;
Το γήπεδο του Άρη ήταν αρχικά στον σημερινό χώρο της ΔΕΘ (και παλαιότερα στο Γ΄ Σώμα Στρατού). Έφυγε από τον χώρο αυτό το 1939 για να καταλήξει το 1951 στη Χαριλάου, η οποία τότε ήταν αραιοκατοικημένη περιοχή, έξω από τον πολύ πυκνό αστικό ιστό του κέντρου, που όμως αναπτυσσόταν.
4. Πώς θα λειτουργήσει το επενδυτικό σχήμα που θα κάνει το νέο γήπεδο;
Ο επενδυτής θα συμφωνήσει με τον Άρη και θα αναλάβει να κατασκευάσει, εκτός από γήπεδο ποδοσφαίρου, και τις εγκαταστάσεις για όλα τα άλλα τμήματα του Άρη, και να συντηρεί όλο το συγκρότημα. Σε αντάλλαγμα, στο ίδιο ακίνητο θα έχει το δικαίωμα να κατασκευάσει και να εκμεταλλευθεί άλλες προσοδοφόρες χρήσεις (ξενοδοχείο, καταστήματα κ.λπ.). Οι χρήσεις αυτές, όπως και οι αθλητικές εγκαταστάσεις και το γήπεδο ποδοσφαίρου, θα μπορούν να φέρνουν έσοδα 365 ημέρες τον χρόνο στον επενδυτή. Ο ΑΣ Άρης θα λαμβάνει ως μίσθωμα από την εκμετάλλευση αυτή ένα σημαντικό ποσοστό από τα έσοδα.
5. Όλα αυτά είναι μελετημένα; Υπάρχει επαφή με την αγορά; Υπάρχει επαφή με την κυβέρνηση;
Ο ΑΣ Άρης είχε αναθέσει στην εταιρεία Deloitte την εκπόνηση μιας μελέτης, η οποία τεκμηριώνει τη βιωσιμότητα της επένδυσης που αναλύεται παραπάνω. Εκτός αυτού, από την αγορά έχει αρχίσει να εκδηλώνεται ενδιαφέρον. Η κυβέρνηση γνωρίζει το σχέδιο, έχει τη μελέτη και γνωρίζει και το αρχικό ενδιαφέρον της αγοράς. Εξετάζει πολύ σοβαρά το αίτημα του Άρη. Οι δύο εμπλεκόμενοι Δήμοι (Θεσσαλονίκης και Πυλαίας - Χορτιάτη) βλέπουν επίσης πολύ θετικά τη Διπλή Ανάπλαση - ο Δήμος Θεσσαλονίκης, επειδή θα έχει μία έκταση πρασίνου σε μία πυκνοδομημένη περιοχή που θα μπορέσει, ενδεχομένως, να συνδέσει λειτουργικά με το πάρκο της Νέας Ελβετίας, και ο Δήμος Πυλαίας - Χορτιάτη επειδή θα υποδεχθεί στα γεωγραφικά του όρια μία πολύ μεγάλη επένδυση, με τις αναπτυξιακές συνέπειες που αυτή θα έχει.
6. Ποιος ακριβώς είναι ο ρόλος της Πολιτείας;
Στο σχέδιο αυτό η Πολιτεία συναινεί στην ανταλλαγή των ακινήτων της Χαριλάου και της Πυλαίας (που ανήκει στη Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης), νομοθετεί τους πολεοδομικούς όρους που είναι απαραίτητοι για την επένδυση και φροντίζει για την ταχεία αδειοδότηση, όπου απαιτείται.
7. Γιατί δεν εξετάζεται το ενδεχόμενο να παραμείνει ο Άρης στη Χαριλάου;
Επειδή ακόμη κι αν ο Άρης μπορούσε να επισκευάσει πλήρως το ποδοσφαιρικό γήπεδο, δεν θα μπορούσε να έχει κάποια πηγή εσόδων από την εκμετάλλευσή του. Οι χώροι θα παρέμεναν μικροί για τα υπόλοιπα τμήματα. Αντιθέτως, στην Πυλαία ο Άρης, εκτός από έσοδα, θα έχει ολοκαίνουργιες, υπερσύγχρονες και ευρύχωρες εγκαταστάσεις για όλα τα τμήματά του. Η ανάπτυξη της περιοχής σημαίνει ότι θα βελτιωθεί η οδική πρόσβαση σ’ αυτήν και, φυσικά, η δημόσια συγκοινωνία.
8. Γιατί δεν ζητά ο Άρης να γίνει το γήπεδο με κρατικό χρήμα, όπως έγινε με άλλες ομάδες;
Το μοντέλο του Άρη δεν χρειάζεται κρατική χρηματοδότηση. Αντιθέτως, προβλέπει μία ιδιωτική επένδυση ύψους εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, ίσως και παραπάνω από μισό δισεκατομμύριο. Έτσι, είναι πολύ ελκυστική προοπτική για οποιαδήποτε κυβέρνηση η σύμπραξη του κράτους στην απόδοση των πολεοδομικών όρων που είναι απαραίτητες για την επένδυση αυτή.
9. Δίνει ο Άρης ένα οικόπεδο πολύ μεγάλης αξίας μέσα στον αστικό ιστό για ένα αδόμητο ακίνητο στην Πυλαία; Δεν πρέπει να αποζημιωθεί γι’ αυτό;
Μπορεί να γίνει αποτίμηση του ακινήτου του Άρη και να φανεί αν ο Άρης χάνει ή κερδίζει οικονομικά από την ανταλλαγή. Αλλά να ξέρουμε ότι το οικόπεδο του γηπέδου έχει χαρακτηρισμό κοινωφελούς αθλητικού χώρου. Δεν μπορεί, δηλαδή, να δοθεί για αντιπαροχή. Αντιθέτως, το ακίνητο που θα παραληφθεί στην Πυλαία θα έχει και τους πολεοδομικούς όρους για ένα πλήρες συγκρότημα αθλητικών εγκαταστάσεων και για τις προσοδοφόρες χρήσεις που θα φέρουν τον επενδυτή. Δηλαδή η Πολιτεία, σύμφωνα με το σχέδιο του Άρη, δεν ανταλλάσσει απλώς ακίνητα, αλλά «προικίζει» το ακίνητο στην Πυλαία με όρους δόμησης που θα αυξήσουν σημαντικά την αξία του για τον νέο ιδιοκτήτη του, δηλαδή για τον ΑΣ Άρη.
10. Τι σημαίνει για τον ΑΣ Άρη η Διπλή Ανάπλαση οικονομικά;
Ο Άρης θα αποκτήσει νέες, σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις και νέο ποδοσφαιρικό γήπεδο χωρίς κόστος. Επιπλέον, θα έχει ένα σημαντικό ετήσιο έσοδο από την εκμετάλλευση του ακινήτου, που δεν μπορεί να έχει τώρα. Έτσι θα ξεφύγει από τον κύκλο της αγωνίας για την καταβολή της επόμενης δόσης που έχει συμφωνηθεί στον εξωδικαστικό συμβιβασμό.
11. Τι ρόλο παίζει η ΠΑΕ Άρης σ’ αυτή την ιστορία; Μπορεί να την σταματήσει;
Το περιουσιακό στοιχείο που εισφέρεται στη Διπλή Ανάπλαση ανήκει στον ΑΣ Άρη (και ένα μέρος στο Δημόσιο και στον Δήμο Θεσσαλονίκης). Επομένως, νομικά η ΠΑΕ Άρης δεν έχει κατ’ αρχήν λόγο ή τρόπο να σταματήσει το project. Ωστόσο, επειδή η ΠΑΕ είναι ο κύριος χρήστης του γηπέδου ποδοσφαίρου, η συνεργασία της είναι παραπάνω από επιθυμητή.
12. Πόσο γρήγορα θα προχωρήσει αυτή η ιστορία; Υπάρχει κάποιο στοιχείο που λείπει;
Απαραίτητη προϋπόθεση για να προχωρήσει η Διπλή Ανάπλαση του Άρη (υπό οποιαδήποτε κυβέρνηση) είναι η πλήρης συστράτευση των δυνάμεών του. Το σχέδιο ναυάγησε το 2021 επειδή στην κυβέρνηση είχε δοθεί η εντύπωση ότι η οικογένεια του Άρη είναι διχασμένη ως προς τη Διπλή Ανάπλαση. Τώρα η κυβέρνηση βλέπει τη συγκροτημένη προσπάθεια της διοίκησης του ΑΣ και της Επιτροπής που έχει συσταθεί. Μένει να πεισθεί ότι όλος ο Άρης θέλει τη Διπλή Ανάπλαση και ότι δεν θα εκτεθεί, ανακοινώνοντας ένα έργο για τον Άρη, το οποίο στη συνέχεια μπορεί ο Άρης να αποκηρύξει. Από τη στιγμή που οι δυνάμεις του Άρη συστρατευθούν, οι εξελίξεις θα είναι γρήγορες. Σκοπός είναι να υπογραφεί, πριν από τις εθνικές εκλογές, ένα μνημόνιο συνεργασίας με την Πολιτεία, το οποίο θα δείχνει και στους υποψήφιους επενδυτές το σοβαρό ενδιαφέρον για το έργο. Μετά από αυτό, σε συνεργασία και με πιθανούς επενδυτές, θα διαμορφωθεί μέσα σε μερικούς μήνες το οριστικό νομικό πλαίσιο της Διπλής Ανάπλασης. Στη συνέχεια θα απαιτηθεί ένα χρονικό διάστημα από 12 έως 24 μήνες για την πολεοδόμηση και την αδειοδότηση, ώστε να μπορέσουν να αρχίσουν οι οικοδομικές εργασίες.
*Ο Νάσιος Τσιούρας είναι δικηγόρος, πρώην Γενικός Γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας στο Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Παλαιότερα, ως νομικός σύμβουλος του Δημάρχου Αθηναίων Γιώργου Καμίνη, είχε ασχοληθεί με τη Διπλή Ανάπλαση Βοτανικού και Λεωφόρου Αλεξάνδρας στην Αθήνα (γήπεδο Παναθηναϊκού).
